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案例回放：
王某拟购买放盘于A中介公司的一处待售物业，与 A中介公司签订了 《委托购买协议书》，同时向A中介公司支付了中介服务资以及一定数目的购 房定金。不久, A中介公司通知王某，卖方已同意按有关条件将该物业出售， 且收取了由公司转交的购房定金。之后，王某要求与卖方见面，A中介公司 表示卖方将在签订《房屋买卖合同》时与其见面。因而王某怀疑A中介公司 暗箱操作，隐隅真实信息，故意使买卖双方不能直接沟通，目的是从中获取不 正当利益。因此，当A中介公司通知王某到公司与卖方签订《房屋买卖合同》 时，王某以体疑A中介公司吃差价为由，不愿与卖方签订《房屋买卖合同》， 表示不再购买该物业，要求A中介公司退还其所交中介服务费及购房定金。
A中介公司对王某的单方退房行为则有不同看法：第一，王某认为中介公司进行暗箱操作，并无真凭实据，纯属个人猜测；第二， 王某和公司所签订 的《委托购买协议》，是当事人自愿签订，反映了当事人的真实意愿；第三， 王某交付购房定金的行为也证明了其已经确认了所签订的《委托购买协议书》 的有效性：第四，在中介公司的搓合下，卖方已同意按有关条件将该物业卖给 王某并收取了公司转交的购房定金。综合上述理由，A中介公司认力王某不 愿签订《房屋买卖合同》，其行为已构成违约。同时，在为王某和卖方提供房 屋买卖中介服务过程中，为了保护卖方的利益，A中介公司曾经向王某发出过敦促履行《委托购买协议书》的通知书，并且在通知书中告知王某若违约， 必须承担的责任，而王某无任何反应。A中介公司认为按照《委托购买协议书》中关于违约的约定，买方王某必须承担相应的责任。
案例分析
在本案例中，买方王某认为中介公司故意不让买卖双方直接沟通，意围从交易过程中赚取差价，但是却没有真凭实据来证明其对A中介公司此种违规行为的怀疑。正如A中介公司所说，王某是自愿签订《委托购买协议书》的，同时， 王某付给中介公司购房定金也说明了王某的购房意向。因此，已签订的《委托购 买协议书》是真实有效的。在此情况下，王某如果单方面要求解除协议，就要按 照《委托购买协议书》中有关违约的约定条款，承担相应的责任。此纠纷后经法院判决，买方确属违约，其最终只能按照已签订的《委托购买协议书》中所约定的条款来承担违约责任。
本案例中买方与中介公司签订的《委托购买协议书》属于房地产经纪代理合同。协议与合同是同一概念，是人们一种习惯上的叫法，类似的叫法还有契约。 《合同法》第二条规定："合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、 变更、终止民事权利义务关系的协议"，由此可见，合同就是具有特定内容的协 议· 目的是约定当事人相互之间的权利义务关系。
根据《合同法》第五十二条规定："有下列情形之一的，合同无效：(—) —方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、 集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"上述合同无效的情况均属于自然 无效，还有-种情况叫做合同可撤销，即权利方申请法院或仲裁机构撤销或变 更，则合同可被撤销或者变更。《合同法》第五十四条对合同可撤销做了规定 合同可撤销的情况有：权利各方在签订合同中有欺诈、胁迫、乘人之危的行为， 使对方在违背真实意思的情况下订立合同；或对合同有重大误解；或在订立合同 时显失公平。
在房地产交易过程中，参与交易的当事各方可以参照上述条款对照判断自己 所签汀的合同是否属于无效合同或是否可以被撤销。如果所签合同属于有效合同 且不存在可撤销的情况，那么其中任何一方不履行合同约定的责任义务，均要按照约定承担相应的违约责任。
